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PH COVID-19 Client Alert Series: Gesetzgeber verabschiedet Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie

Der Bundesrat hat am 27. März 2020 dem “Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht” zugestimmt, welches nun zeitnah in Kraft treten soll. Das Gesetz schränkt aus immobilienrechtlicher Sicht insbesondere das Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug des Mieters ein.

Vor dem Hintergrund der Gesetzesänderung haben wir Antworten zu relevanten Fragen im Bereich Mietrecht zusammengestellt, welche von Mandanten sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite vermehrt aufkommen.

• Welche Mietverhältnisse betrifft das neue Gesetz?

  • Das neue Gesetz betrifft grundsätzlich alle privaten und gewerblichen Immobilienmiet- und -pachtverhältnisse. Miet- und Pachtverhältnisse über Stellplätze und andere untergeordnete Flächen sollten von dieser Regelung ebenfalls erfasst sein.

• Welche Kündigungsgründe sind ausgeschlossen?

  • Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht kündigen, wenn der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die geschuldete Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der COVID-19 Pandemie beruht.
  • Nach der Gesetzesbegründung gilt der Ausschluss nur in Bezug auf Mietrückstände, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 entstehen, nicht für Mietrückstände, die bereits im Vorfeld entstanden sind.

• Wie muss der Zusammenhang zwischen Nichtleistung und der COVID-19 Pandemie dargelegt werden?

  • Der Zusammenhang zwischen COVID-19 Pandemie und Nichtleistung der Miete ist vom Mieter glaubhaft zu machen, d.h. der Mieter muss Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19 Pandemie beruht.
  • Ausweislich der Gesetzesbegründung kann der Mieter zu diesem Zweck entsprechende Nachweise erbringen, eine Versicherung an Eides Statt abgeben oder sonstige geeignete Mittel verwenden. Als geeignete Nachweise werden beispielhaft Bescheinigungen über die Gewährung staatlicher Leistungen sowie entsprechende Arbeitgeberbescheinigungen genannt. Mieter von Gewerbeimmobilien sollen darüber hinaus den Zusammenhang regelmäßig mit dem Hinweis glaubhaft machen können, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Zuge der Pandemie durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.

• Für welchen Zeitraum gilt der Ausschluss der Kündigung?

  • Die Kündigung wegen der im Zeitraum April bis Juni 2020 entstandenen Mietrückständen ist bis zum 30. Juni 2022 ausgeschlossen. Eine nach dem 30. Juni 2020 ausbleibende Leistung der Mietzahlung würde den Vermieter dann regulär zur Kündigung berechtigen.

• Besteht die Möglichkeit, dass die relevanten Zeiträume noch verlängert werden?

  • Im Gesetz ist bereits vorgesehen, dass die Bundesregierung ermächtigt wird, den Geltungszeitraum der Kündigungsbeschränkung für Miet- und Pachtverträge wegen Zahlungsrückständen auf den Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis zum 30. September 2020 zu verlängern.
  • Darüber hinaus wird die Bundesregierung ermächtigt, diesen Zeitraum mit Zustimmung des Bundestages über den 30. September 2020 hinaus zu verlängern, wenn die Beeinträchtigungen der COVID-19 Pandemie fortbestehen.

• Ist die Miete aufgrund des neuen Gesetzes automatisch gestundet?

  • Nein – der Mieter bleibt auch weiterhin zur Leistung der Miete verpflichtet. Zahlt er nicht fristgerecht, kommt er mit seiner Zahlungsverpflichtung in Verzug und muss Verzugszinsen zahlen. Dem Vermieter steht es frei, seinen Anspruch auf Zahlung gerichtlich durchzusetzen. Ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters in Bezug auf die Miete besteht ausdrücklich nicht.

• Kann der Vermieter Gebrauch von der Mietsicherheit machen?

  • Grundsätzlich ja. Soweit dies im Mietvertrag nicht anderweitig geregelt ist, kann der Vermieter im Fall des unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Zahlungsverzuges des Mieters auf die geleistete Mietsicherheit (z.B. in Form eines Mietkautionskontos oder einer Bankbürgschaft) zurückgreifen.
  • Der Mieter muss sich jedoch in Verzug befinden; die einfache Fälligkeit des Anspruchs reicht nicht aus. Bei streitigen Forderungen darf der Vermieter jedoch nicht auf die Mietsicherheit zurückgreifen; hier kann sich der Mieter – notfalls per einstweiligem Rechtsschutz – gegen die Inanspruchnahme schützen.

• Kann der Vermieter aus anderen Gründen als der Nichtzahlung der Miete (insb. etwa wegen Vermögensverschlechterung des Mieters) ordentlich oder außerordentlich kündigen?

  • Grundsätzlich kann der Vermieter den Mietvertrag weiterhin jederzeit ordentlich und – bei Vorliegen entsprechender Kündigungsgründe – auch außerordentlich kündigen. Ausgeschlossen ist lediglich die Kündigung aufgrund eines durch COVID-19 verursachten Mietrückstandes innerhalb des Zeitraumes April bis Juni 2020.
  • Solange der Mieter seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag erfüllt, besteht jedoch kein Kündigungsgrund allein aufgrund der Verschlechterung der Vermögenssituation. Sollten aber weitere Umstände hinzutreten, wie etwa ein Wegfall einer vertraglich geschuldeten Sicherheit, kann ein Kündigungsrecht entstehen; dies muss für den jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung aller relevanten Umstände beurteilt werden.

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