中国事务

中国房地产投资领域一些可能被忽视的市场趋势

January 27, 2016

By David Blumenfeld, Wayne Ma & Paul Guan

辞旧迎新的时候又来到了。作为有幸从事跨境房地产法律服务多年的人士，与我们众多取得骄人业绩的国内外房地产客户一样，我们也希望通过回顾过去，为新一年的业务发展找到一些借鉴。在过去的一年中，中国房地产领域的境外和境内投资均出现了一些明显的变化趋势，但是这些趋势能让我们在新的一年中走多远？

众所周知，中国政府在过去的一年中进一步放松了对海外房地产投资的限制，去年几乎每周我们都能听到各类机构宣布他们各种大型海外投资项目的落地。在海外房地产投资的大潮中，经常被忽视的是这几点因素之间的相互作用：中国经济日趋成熟、与全球经济的整合程度日趋提高，但同时国内房地产市场不可避免的出现了增长放缓趋势；同时，在中国房地产市场中，外资对内投资以及中资对外投资其实也存在着非常微妙的关系。

当论及中国房地产，海外投资似乎占据了很多头条。中国的机构投资者们，与其他国家的机构投资者类似，在过去一年里对诸如纽约和伦敦等国际性门户城市的优质资产持续显示了浓厚兴趣。这并不奇怪。但随着这类资产的竞争和定价更加激烈，中国的机构投资者们也在随机应变，在他们投资物业的类型和地理位置上都扩大了投资范围。

在过去的一年中，物流地产显然是全球范围内最被看好的房地产投资类型之一。在这一投资领域中，中国的机构投资者们是国际市场的领导者，而不是追随者。我们欣喜地看到，平安集团和中国人寿都各自宣布了对美国物流资产包的重磅投资交易。

在房地产开发方面，中国的房地产开发商们一方面继续在国际性门户城市寻求好的开发项目；另一方面，他们与欧美的本土开发商一样，也不得不需要将投资触角扩大至门户城市以外，以寻求更多的交易机会以及更有吸引力的投资回报。我们无需讳言，中国的一些开发商在全球范围内属于资本最为雄厚的开发商。在过去的几年中，他们通过各种方式不断增加对国外市场的了解，也持续建立并扩张他们的海外开发团队。

中国的机构投资者和开发商们正在树立全球性的品牌，这个趋势非常令人兴奋及期待，我们也相信这会为房地产行业本身带来更多的增长点，对所有的从业人员来说都是有利无弊。

而在中国机构投资者和开发商们逐渐成为全球房地产市场上举足轻重的力量的同时，中国的高净值群体也并没有落于人后。中国的富人们继续在国际性门户城市购买公寓，并且通过美国EB-5(绿卡项目)投资房地产开发项目。这些，本来就是富人生活的应有之义。随着中国政府对个人境外投资逐渐放开，有什么理由期待中国的富人群体与世界其他地方的富人们在这方面有不一样的投资偏好呢？

伴随着这一切的发生，中国的信托公司、私募股权基金和财富管理公司也在不断开发更多的产品，以满足高净值客户投资全球市场的需求。我们注意到，中国市场上出现了越来越多以人民币计价的、瞄准海外房地产投资机会的私募股权基金产品和信托产品。

当我们通过国内房地产市场的视角来看待海外房地产投资时，中国房地产在过去一年的投资故事就变得更加有趣了。如果中国的机构投资者和开发商可以在2010、2011年那样的国内环境下进行投资（并获得相似的收益率），他们可能会因为中国好的投资机会太多，而几乎无暇顾及境外的投资机会。

在过去的一年里，国内房地产市场的增速放缓纵使没有“迫使”中国的机构投资者和开发商向海外进行投资，但肯定成为他们走向海外的重大推动力。

而在监管政策方面，国内房地产市场的减速，也促使中国政府选择放松了过去很多对外商投资中国房地产的限制性政策。在过去那个看起来会一直增长、而不会出现衰退或贬值的房地产市场中，中国政府曾长期将以中国房地产为投资目标的境外资金视为纯粹追求快速回报、但相对而言承担很小投资风险的“热钱”，并在此基础上施加了各种投资限制措施。在过去的一年中，我们相信中国政府也逐渐了解到，境外投资者从中国房地产市场中可获得的、经风险调整后的收益率，未必再比这些资本从其他国家房地产市场中可获得的收益率更有吸引力。因此，中国政府似乎在逐渐放松对这些传统意义上的“热钱”的担忧。这使得中国政府开始取消了以往针对外商投资中国房地产所设置的很多限制性措施。在这些限制性措施的顶峰时期，境外资本投资中国房地产曾经比投资很多其他行业受到更多的、非常繁琐的限制和审批要求。

随着中国经济的不断成熟，在房地产市场的成功越来越取决于投资和管理的专业技能，而非获得项目的渠道（即传统意义的“关系”）。在新的一年中，在中国从事房地产投资一方面会越来越容易，但另一方面也会越来越艰难：容易是指从监管的角度出发，境外投资者在中国的房地产项目将会更加容易地获得审批；而艰难则是对所有的投资者而言的，因为这个市场的竞争比以前更加激烈。

那么，在岁末之时，我们如何看待新的一年的趋势呢？我们预计，除非发生不可预料的黑天鹅事件，中国资本进行海外房地产投资将会保持强劲的增长势头，而外国投资者投资中国房地产所受到的各种限制也会被继续松绑。

然而，与大多数复杂的问题一样，我们越是靠近了去观察这些发展趋势，就越会发现问题变得更加复杂。我们的观察和预测，也很可能无法摆脱“只缘身在此山中”的局限。

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（本文英文版早前于2015年12月24日在香港经济日报（本港首份中国财经报纸）的英文网站EJ Insight刊登）

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